Erklärt · Video, 8 Minuten
US-Hypothekenzinsen bei 7,3 %. Warum verkauft niemand sein Haus?
Der durchschnittliche Zins für eine 30-jährige Festzins-Hypothek in den USA lag in der Woche zum 22. Oktober 2026 bei 7,32 % (Freddie Mac, Primary Mortgage Market Survey®). Im Januar 2021 waren es 2,65 %. Millionen Eigentümer haben sich diese niedrigen Zinsen gesichert, und das verändert den ganzen Immobilienmarkt.
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Kapitel im Video
Das Video ist auf Englisch; die Kapitel tragen seine Namen.
Warum die Hypothekenzinsen so hoch sind
Hypothekenzinsen folgen einem Maßstab: der Rendite zehnjähriger US-Staatsanleihen. Sie lag im August 2020 bei rund 0,52 % und erreichte am 5. Oktober 2026 5,31 %, den höchsten Stand seit 2002 (US-Finanzministerium). Hypothekenzinsen liegen meist etwa zwei Prozentpunkte darüber. Seit 1971 lag der 30-jährige Zins im Schnitt bei rund 7,7 %, 1981 sogar bei 18,6 % (Freddie Mac; Durchschnitt: eigene Rechnung). Das heutige Niveau ist also eher normal. Das Problem ist der Sprung vom Rekordtief zurück zur Normalität in weniger als zwei Jahren.
Der Ratenschock
Ein Haus für 300.000 $, gekauft im Januar 2021 mit 20 % Eigenkapital: 240.000 $ Kredit zu 2,65 % kosten rund 967 $ im Monat für Zins und Tilgung. Seitdem sind die US-Hauspreise um rund 42 % gestiegen (FHFA House Price Index), dasselbe Haus kostet heute also rund 425.000 $. Mit 20 % Eigenkapital kosten 340.000 $ zu 7,32 % rund 2.336 $ im Monat, fast das 2,4-Fache (eigene Rechnung). Die durchschnittlichen Stundenlöhne stiegen im selben Zeitraum um rund 26 % (BLS). Für die Rate brauchte man im Januar 2021 rund 32 Stunden Durchschnittslohn, heute rund 62 Stunden (eigene Rechnung).
Der Lock-in-Effekt
In den USA gibt es rund 51 Millionen Hypotheken. Im zweiten Quartal 2026 hatten 49 % einen Zins unter 4 %, rund 19 % sogar unter 3 %, und nur rund 22,5 % lagen bei 6 % oder mehr (FHFA, National Mortgage Database). Der Durchschnittszins aller laufenden Hypotheken lag bei rund 4,4 %. Wer verkauft und etwas Ähnliches kauft, tauscht einen günstigen Kredit gegen einen neuen über 7 %. Deshalb bleiben die meisten.
Ein eingefrorener Markt statt eines Crashs
Die US-Hauspreise erreichten im Juli 2026 ein neues Rekordhoch (FHFA). Anders als 2008 muss kaum jemand verkaufen: Heute sind rund 0,3 % der Hypotheken höher als der Wert des Hauses, Anfang 2013 waren es rund 11 %, und etwa drei von vier Hypotheken betragen höchstens 60 % des Hauswerts (FHFA, National Mortgage Database). Auch die Bauträger bremsen. Im September 2026 wurden auf das Jahr hochgerechnet rund 1,22 Millionen Wohnungen begonnen, rund 7 % weniger als ein Jahr zuvor mit 1,32 Millionen, und das Angebot an neuen Häusern würde beim Verkaufstempo vom August rund 8,5 Monate reichen (U.S. Census Bureau).
Wer zahlt
Eigentümer mit günstigem Kredit zahlen nicht drauf. Erstkäufer treffen auf heutige Preise und heutige Zinsen zugleich. Mieter bleiben länger Mieter; die Mieten lagen im September 2026 um 2,8 % über dem Vorjahr, nachdem sie im März 2023 noch um 8,8 % im Jahr gestiegen waren (BLS, CPI-U). Wer beruflich oder familiär umziehen muss, tauscht einen günstigen gegen einen teuren Kredit.
Die Zahlen dazu, täglich erneuert: Rendite 10-jähriger US-Anleihen · Fed-Leitzins · US-Inflationsrate
Dazu passend: US-Rendite bei 5,31 % · Kreditrechner
Begriffe im Glossar: Zinssatz · US-Notenbank (Fed) · Staatsanleihe · Inflation
Häufige Fragen
Warum sind die US-Hypothekenzinsen 2026 so hoch?
Sie folgen der Rendite zehnjähriger Staatsanleihen, die von rund 0,52 % im Jahr 2020 auf 5,31 % im Oktober 2026 stieg (US-Finanzministerium).
Was ist der Lock-in-Effekt?
Eigentümer mit alten, günstigen Krediten ziehen nicht um, weil ein neuer Kredit viel teurer wäre. Im zweiten Quartal 2026 hatten 49 % der US-Hypotheken einen Zins unter 4 % (FHFA).
Warum sind die Hauspreise nicht eingebrochen?
Kaum jemand muss verkaufen: Rund 0,3 % der Hypotheken übersteigen den Hauswert, Anfang 2013 waren es rund 11 % (FHFA).
Wie viel mehr kostet dasselbe Haus im Monat?
In diesem Beispiel heute rund 2.336 $ statt rund 967 $ im Januar 2021 (eigene Rechnung aus Daten von Freddie Mac und FHFA).
Quellen
- Freddie Mac: Primary Mortgage Market Survey®
- US-Finanzministerium: Daily Treasury Par Yield Curve Rates
- Federal Housing Finance Agency (FHFA): House Price Index
- Federal Housing Finance Agency (FHFA): National Mortgage Database
- U.S. Bureau of Labor Statistics (BLS): Consumer Price Index and Average Hourly Earnings
- U.S. Census Bureau: New Residential Construction and New Residential Sales
- US-Notenbank (Federal Reserve): FOMC statements and meeting calendar
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